Vị trí cửa ngõ với TP.HCM, hạ tầng phát triển, giá bán tương đối thấp là những ưu điểm nổi trội của thị trường bất động sản Đồng Nai. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sinh động này vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đó là nội dung của buổi tọa đàm thị trường bất động sản Đồng Nai nhận diện cơ hội và rủi ro do báo Đầu tư tổ chức sáng 14/9.
Quỹ đất lớn, giá còn mềm
The ông Sử Ngọc Khương, giám đốc Công ty Savills Việt Nam, Đồng Nai là tỉnh đứng thứ 3 về diện tích và thứ 5 về dân số trong cả nước. Tỉnh này có vị trí tiếp giáp với TP.HCM và là cửa ngõ kết nối tới nhiều khu vực như Vũng Tàu, các tỉnh Miền Trung, Tây Nguyên. Đồng Nai cũng là địa phương có hệ thống cảng biển phát triển, luân chuyển lưu lượng hàng hóa rất lớn mỗi năm.
Hiện nay, cơ sở hạ tầng khu vực Đồng Nai đang được đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt các tuyến đường như quốc lộ 50, đường cao tốc Long Thành – Giầu Dây, tuyến metro số 1 kéo dài, và đặc biệt là dự án sân bay quốc tế Long Thành và dự án cầu Bình Khánh nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch đã được phê duyệt xây dựng.
Bên cạnh đó, Đồng Nai hiện vẫn còn quỹ đất lớn và giá bán tương đối phù hợp. Với khoảng cách chỉ trong vòng 1 tiếng để di chuyển về trung tâm TP.HCM thì địa phương này sẽ là địa đểm được ưu tiên lựa chọn của người dân, khi quỹ đất của TP.HCM đã hết và giá bán không ngừng tăng lên.
Cũng theo ông Khương, Thị trường bất động sản Đồng Nai mang tính lâu dài hơn so với TP.HCM. Nghĩa là các nhà đầu tư đã nhìn thấy thế mạnh và đầu tư tại đây từ nhiều năm trước. Do đó, hiện có nhiều dự án quy mô lớn đã được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
Phân lô tràn lan, thổi giá vô chừng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, thị trường bất động sản Đồng Nai đang có tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan và tình trạng đầu cơ, gom đất thổi giá của một nhóm các nhà đầu tư đang làm rối loạn thị trường.
“Đã có không ít công ty môi giới bất động sản dùng các thủ đoạn để lừa đảo khách hàng như đổi tên dự án, thay tên chủ đầu tư, thay đổi thiết kế, bổ sung các tiện ích không đúng như trong phê duyệt. Thậm chí là kê khống giá bán và dùng chim mồi để lừa gạt khiến người mua điêu đứng”, ông Châu nêu vấn đề.
Đi sâu thêm, Luật sư Lâm Văn Phúc, Phó Giám đốc Công ty Luật Nguyên Giáp chỉ các rủi ro thường gặp trong mua bán giao dịch đất nền.
Thứ nhất là loại mua bán bằng giấy tay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại mua bán này là rủi ro cao nhất, vì mua bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai luật và thiệt hại luôn là người mua hứng chịu.
Thứ hai là loại mua bán bằng giấy tay đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại này cũng rủi ro, vì dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có thể miếng đất có có người thừa kế, hoặc người đồng sở hữu. Khi giao dịch, người bán sẽ không để lộ những thông tin này khiến cho người mua nếu mua phải sẽ dính kiện tụng tranh chấp sau này.
Thứ 3 là loại dự án có quy hoạch và được phê duyệt có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại không đứng trực tiếp ra bán mà thông qua hệ thống công ty môi giới phân phối. Dẫn đến tình trạng, một số công ty môi giới hoạt động không chuyên ghiệp, chụp giựt và sẵn sang giở chiêu trò khiến cho người mua bị sập bẫy.
Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Eximrs cho rằng, các nhà đầu tư, người mua không nên vội vàng khi quyết định đầu tư. Trước hết, cần phải tìm hiểu rõ về chủ đầu tư, đơn vị phân phối xem có đủ uy tín và năng lực hay không. Sau đó, cần soi xét kỹ pháp lý của dự án như quy hoạch 1/500, giấy nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, giấy phép xây dựng…
Theo ông Sử Ngọc Khương, ngoài các giấy tờ trên thì người mua cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy chứng nhận của Sở Tài Chính về việc chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước.
Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Xây dựng tinh Đồng Nai cho biết, để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương tạm ngưng không cho phép tách thửa để trình xin quy định tách thửa mới.
Bên cạnh đó, tỉnh cũng đang thiết lập xây dựng hệ thống mạng lưới kết nối thông tin đồng bộ về đất đai để cho nhà đầu tư có thể dễ dàng truy cập thông tin về dự án, chủ đầu tư, pháp lý và cả những công ty môi giới đang phân phối dự án.
